Review_둔촌 주공 사태 분석

일반 투자자의 입장에서 

둔촌 주공 사태가 주는 사례를 보며 

배울 점과 주의할 점을 남기려고 한다.

 

현상

19년 12월 둔촌주공 조합 총회가 열리고, 20년 6월 체결된 

공사계약서를 기준으로 공사계약자가 시공을 시작하였고 

22년 3월 조합은 공사계약서상의 절차적 문제점을 제기하고

무효 소송 계획을 발표하자 시공계약자는 공사 중단을 발표

 

4월 14일 유치권을 발동하고 공사를 중지

 

쟁점

 

조합장의 관점

1. 5600억의 증액에 대한 적정성 및 절차적 정당성

2. 고급화라는 방식의 요청사항의 수용 불가에 대한 불만

 

시공계약자의 관점

1. 5600억에 대한 적정성은 조합 내부의 문제

   시공계약자는 계약서 없이 공사를 진행 할 수 없음

2. 자재 업체에 대한 변경 사항은 시공계약자 권한 임

3. 공사가 52% 진행된 사항에 대한 지불 없음

 

대외적인 관점

1. 분상제로 인한 조합의 이익이 줄어 들고

    일반분양자 이익이 극대화의 대한 불만

2. 주택수를 늘어야 하는 정치적인 관점

    일반 분양이 6천 세대를 넘는 대규모 공급 이슈

3. 정부 관계자의 개입이 얼마나 가능 할 것이냐

 

개인적으로 생각하는 둔촌주공의 문제점 

 

1. 시공계약자는 사업의 파트너이자 협력관계이다

   단순히 대형 건설사는 적이자 나의 이익을 해치는 자가 아니다.

   감정적으로 사업을 진행하지 말자

 

2. 발주자(조합)는 항상 갑이 아니다

   상황에따라 갑과 을이 바뀔수 있고 어느정도는 수용이 필요하다

   특히나 발주처가 아마추어로 불리는 재건축 재개발 시장에서

   분야별로 전분가가 붙어 있는 대형 건설사를 적으로 돌리는 것은 

   멍청한 짓이다.

 

3. 중층 재건축의 문제점은 시스템으로 고쳐야 한다

    결국 중층 재건축의 모델은 돈이 없는 조합이 

    각종 미래의 수익을 담보로 진행하는 사업인데

    그 수익을 가져가려는 사람이 너무나 많아서 

    어느 정도 관리가 필요한 부분이 있는데 

    현재로서는 초기 단계라 개선이 필요한 부분이 많이 보이고

    먼저 진행되는 사업은 희생이 필요하다.

 

   저층 재건축은 미래 이익이 많아서 

   왠만큼 돈이 없는 조합도 이익을 낼 수 있었다

   그러니 손해보는 일이 크게 없다보니 

   실제로 수익이 많이 줄어도 문제시 되지 않았다.

 

+ 7/20 추가

  - 조합 집행부에서 상가의 무리한 이익 보장을 위해

    기존 계약을 버리고 새로운 계약을 맺었다.

     (무상지분율 190%에서 270%로 교체함)

    이건 확실하게 아파트 조합원에게 큰 손해를 가져오는 일이다

    그리고 이정도면 선량한 의도로 했다고 쳐도

    너무나 큰 피혜를 가져온다.

    건축 사업은 시간이 돈이다

    금융비용은 생각보다 전체 투자비에서 큰 비중을 차지한다

    3조 9천억의 이자비용은 결국 사업비로 충당해야 한다

    상가로 인해 사업중단 기간은 참 안타갑다

 

4. 결국 돈이 문제다

    조합은 돈이 없다 그럼에도 불구하고 

    여기 저기 빌려서 사업을 하고 있다

    돈이 들어올곳은 일반분양분인데 

    일반분양 금액이 마음에 들지 않아 

    지속해서 늦추고 싶었고 

    돈이 없는 사업은 결국 자초 되었다.

 

   - 조합은 분양가를 높이면 해결된다고 보는데

     가장 쉬운 방법이 가장 어려운 방법이다

     국가가 막아 놓은 걸 누군가 풀어준다

     특혜 시비부터 걸릴것 같다

 

 

 

 재건축 사업의 사업비 분석

 

면적 : 62만 6천m2

면적당 택지 가격 : 2020만원/m2(22년 1월 기사 기준)

택지 감정 가격 : 12조 6천억

 

총 사업비 : 시공계약 3조 2천억, 사업비 7천억 +알파, 기타 예상

                  3조 9천억(22년 1월 예상) + 알파 예상

 

일반분양 물량 39m2(16py) : 1150개

                        49m2(20py) : 901개

                        59m2(24py) : 1488개

                        84m2(33py) : 1237개

 

평당 3200 분양시 3조 6천억 2백억

평당 3500 분양시 3조 9천 5백억

(정확한 계산 아님, 알려진 정보로 추정가격)

 

쉽게 생각해도 조합장이 왜 평당 3천5백을 고집하는지

확인할 수 있다.

분양가 100만원 상승당 1천억 이익

(기사만 보고 작성한 분석이라 자료를 더 찾아 볼 예정)

 

END :)